L\u2019Observatoire de loyers publie chaque ann\u00e9e un rapport afin de cerner l\u2019\u00e9volution des loyers des logements mis en location sur le territoire bruxellois. Nous avons s\u00e9lectionn\u00e9 quelques extraits utiles du dernier rapport, bas\u00e9 sur des enqu\u00eates men\u00e9es en \u00e9t\u00e9 2016, et publi\u00e9 en octobre 2017\u00b9.<\/p>\n
L\u2019enqu\u00eate se focalise sur 5004 logements \u00e9chantillonn\u00e9s sur le territoire bruxellois repr\u00e9sentatifs de l\u2019ensemble des 299.609 logements mis en location dans la R\u00e9gion bruxelloise<\/strong> (les ann\u00e9es\u00a0pr\u00e9c\u00e9dentes, l\u2019\u00e9chantillon n\u2019\u00e9tait que de 3000 logements)\u00b2. La population locative repr\u00e9sente 62% de la population<\/strong> r\u00e9sidant \u00e0 Bruxelles. Depuis 1991, cette proportion est en stagnation (p.60).<\/p>\n Nous vous invitons \u00e0 faire le lien entre cet article et celui consacr\u00e9 \u00e0 la grille des loyers<\/a>. <\/em>\u00a0En effet, si l\u2019Observatoire des loyers dresse un \u00e9tat des lieux des loyers en R\u00e9gion bruxelloise et des difficult\u00e9s d\u2019acc\u00e8s au march\u00e9 locatif pour une partie de la population, la grille des loyers se pr\u00e9sente quant \u00e0 elle comme un nouvel outil pour les travailleurs sociaux dans l\u2019\u00e9valuation du caract\u00e8re raisonnable du loyer. M\u00eame si la grille n\u2019est pas contraignante, tout loyer qui serait largement sup\u00e9rieur pourrait \u00eatre r\u00e9vis\u00e9 \u00e0 la demande du locataire ou sur injonction du juge de paix.<\/p>\n En moyenne, les locataires bruxellois s\u2019acquittent d\u2019un loyer estim\u00e9 \u00e0 710 \u20ac (= loyer moyen)\u00b3. 50% d\u2019entre eux payent un loyer inf\u00e9rieur \u00e0 660 \u20ac (= loyer m\u00e9dian)4<\/sup>. Un quart des locataires louent un logement pour moins de 550 \u20ac par mois et un quart d\u2019entre eux louent un logement \u00e0 un prix sup\u00e9rieur \u00e0 800 \u20ac par mois.<\/p>\n Entre 2004 et 2016, le loyer moyen actualis\u00e9 (c\u2019est-\u00e0-dire calcul\u00e9 en tenant d\u00e9j\u00e0 compte de l\u2019inflation) est pass\u00e9 de 601 \u20ac \u00e0 710 \u20ac, soit une augmentation de 18% sur toute la p\u00e9riode ou une augmentation de 1,5% par an. Le loyer m\u00e9dian actualis\u00e9 aux prix de 2016 a \u00e9volu\u00e9 de 543 \u20ac en 2004 \u00e0 660 \u20ac en 2016, soit une augmentation de 22% sur toute la p\u00e9riode ou une augmentation de 1.8% par an. On peut d\u00e8s lors conclure \u00e0 un d\u00e9crochage des loyers par rapport \u00e0 l\u2019indice-sant\u00e9 en moyenne de pr\u00e8s de 2% par an entre 2004 et 2016 (p.36). Les loyers dans la RBC varient donc de mani\u00e8re significativement plus importante que l\u2019indice sant\u00e9 au cours de ces quinze derni\u00e8res ann\u00e9es, et sont par cons\u00e9quent excessivement chers au regard des revenus des gens.<\/p>\n L\u2019\u00e9cart entre les loyers pay\u00e9s pour les logements bruxellois et les revenus des habitants de la R\u00e9gion bruxelloise ne fait que cro\u00eetre entre 2004 et 2013 et atteint aujourd\u2019hui une diff\u00e9rence d\u2019indice de 25 \u00e0 30. L\u2019appauvrissement relatif de la population bruxelloise est un facteur explicatif de cet \u00e9cart croissant.<\/p>\n L\u2019appauvrissement de la R\u00e9gion bruxelloise se manifeste de plus en plus : la surrepr\u00e9sentation des m\u00e9nages des quatre premiers d\u00e9ciles de revenus (\u00e0 savoir 15.964 EUR comme montant maximal de revenus annuels imposables en 2016)5<\/sup> et la sous-repr\u00e9sentation des d\u00e9ciles de revenus sup\u00e9rieurs sont plus marqu\u00e9es dans le paysage bruxellois qu\u2019elles ne l\u2019\u00e9taient auparavant. L\u2019appauvrissement s\u2019explique principalement par la proportion \u00e9lev\u00e9e de b\u00e9n\u00e9ficiaires du ch\u00f4mage et des allocations sociales dans la Ville-R\u00e9gion et par les mouvements migratoires des classes moyennes et sup\u00e9rieures vers la p\u00e9riph\u00e9rie urbaine (p.60).<\/p>\n Afin de cerner le comportement du locataire face au march\u00e9 locatif, il est n\u00e9cessaire de quantifier la part du budget des m\u00e9nages affect\u00e9e au logement, de la diff\u00e9rencier suivant diff\u00e9rents segments de la population locative et de rechercher les moyens mis en \u0153uvre par les locataires pour r\u00e9pondre \u00e0 leur demande sous une contrainte de revenus.<\/p>\n Si on estime que le loyer ne peut d\u00e9passer 25% du budget disponible, on constate que les six premiers d\u00e9ciles (\u00e0 savoir 23.747 EUR comme montant maximal de revenus annuels imposables en 2016) ne peuvent acc\u00e9der qu\u2019\u00e0 moins de 8% du parc locatif<\/strong> (p.62). Ce n\u2019est que le neuvi\u00e8me d\u00e9cile qui acc\u00e8de \u00e0 plus de 70% du parc locatif. Si on consid\u00e8re que le loyer ne peut d\u00e9passer 30% du budget disponible du m\u00e9nage, la situation reste probl\u00e9matique pour les six premiers d\u00e9ciles de revenus (qui n\u2019ont acc\u00e8s qu\u2019\u00e0 15 % du march\u00e9 locatif) mais elle est plus acceptable \u00e0 partir du huiti\u00e8me d\u00e9cile dont les locataires peuvent acc\u00e9der \u00e0 63% de l\u2019ensemble th\u00e9orique de logements locatifs (p. 62). Ajoutons encore que la part th\u00e9orique du parc locatif accessible aux trois premiers d\u00e9ciles de revenus (\u00e0 savoir 13.796 EUR comme montant maximal de revenus annuels imposables 2016) est inf\u00e9rieure \u00e0 1%. Cela signifie que 30% de la population bruxelloise est confront\u00e9e \u00e0 un loyer excessif au regard de ses revenus.<\/strong><\/p>\n Mis \u00e0 part les couples disposant de deux revenus, il appara\u00eet que tous les segments de la population locative, d\u00e9pensent en moyenne plus de 30% de leur budget pour la location de leur logement. Cette part peut atteindre 45% \u00e0 50% pour ceux qui ne jouissent que d\u2019une ou de deux allocations sociales. Le fait d\u2019avoir des enfants ne facilite pas la situation surtout lorsque le m\u00e9nage ne dispose que d\u2019allocations sociales.<\/p>\n Le rapport contient \u00e9galement quelques donn\u00e9es de nature \u00e9nerg\u00e9tique.<\/p>\n En termes de qualit\u00e9 des logements, il semble que les politiques d\u2019am\u00e9lioration des performances \u00e9nerg\u00e9tiques des logements portent certains fruits : seuls 14% des logements ne sont pas \u00e9quip\u00e9s de doubles vitrages en 2016 alors qu\u2019ils \u00e9taient 24% en 2008 (p.17). On constate par ailleurs que de plus en plus de logements bruxellois sont \u00e9quip\u00e9s d\u2019une installation de chauffage central : c\u2019est le cas de 96 % des logements (contre 75 % en 2008). De m\u00eame, 50 % des logements sont \u00e9quip\u00e9s d\u2019un thermostat ; ils n\u2019\u00e9taient que 40 % en 2008.\u00a0 Par ailleurs, 72 % des logements ont des radiateurs munis de vannes thermostatiques ; ce n\u2019\u00e9tait le cas que de 52 % des logements en 2008. Ces pourcentages sont en constante \u00e9volution depuis 2008, signe de l\u2019int\u00e9r\u00eat de plus en plus marqu\u00e9 pour les questions \u00e9nerg\u00e9tiques<\/p>\n 81 % des logements locatifs bruxellois sont chauff\u00e9s au gaz naturel (contre 74 % des logements en 2010). On assiste donc en moyenne \u00e0 une augmentation de 2 % par an de logements qui sont chauff\u00e9s au gaz en r\u00e9gion bruxelloise.<\/p>\n 72% des logements n\u2019enregistrent pas de pr\u00e9sence d\u2019humidit\u00e9 dans les pi\u00e8ces de leur logement. Par contre, on peut constater des traces d\u2019humidit\u00e9 dans une seule pi\u00e8ce dans 16% des cas, dans deux pi\u00e8ces dans 8% des cas et dans trois pi\u00e8ces dans 4% des cas (p. 13)<\/p>\n Malgr\u00e9 l\u2019am\u00e9lioration de la r\u00e9gulation \u00e9nerg\u00e9tique et de l\u2019isolation des logements, le certificat de performance \u00e9nerg\u00e9tique des logements lou\u00e9s reste majoritairement faible (p.30).<\/p>\n Le rapport rel\u00e8ve encore utilement que plus grand est le logement, meilleures sont ses conditions de confort. Ainsi, 32% des petits logements de moins de 28 m\u00b2 jouissent de mauvaises conditions de confort alors que 42% des logements de taille sup\u00e9rieure \u00e0 104 m\u00b2 sont caract\u00e9ris\u00e9s par de tr\u00e8s bonnes conditions de confort.<\/p>\n [1] Marie-Laurence De Keersmaecker,\u00a0L\u2019Observatoire des Loyers \u2013 r\u00e9sultats de l\u2019enqu\u00eate 2016<\/em>, publi\u00e9 en 2017,\u00a0http:\/\/www.slrb.brussels\/publications\/observatoire regional-du-logement\/observatoire-des-loyers-enquete-2016\/view<\/a>, 108 p.<\/p>\n [2] Cette enqu\u00eate, men\u00e9e en collaboration avec le bureau de sondage Sonecom, est r\u00e9alis\u00e9 aupr\u00e8s des locataires du march\u00e9 locatif priv\u00e9 afin de conna\u00eetre le montant qu’ils paient pour leur loyer et l’\u00e9tat ou le confort de leur logement. Elle porte sur les indicateurs du co\u00fbt, de l\u2019\u00e9tat, du confort des logements du march\u00e9 priv\u00e9 mais aussi sur le profil des locataires.<\/p>\n [3] Loyer mensuel moyen : somme des loyers mensuels des logements rapport\u00e9e au nombre de logements consid\u00e9r\u00e9s.<\/p>\nMontant des loyers face aux revenus\u00a0: une \u00e9quation impossible \u00e0 Bruxelles<\/h2>\n
Quelques donn\u00e9es de nature \u00e9nerg\u00e9tique relative au march\u00e9 locatif bruxellois<\/h2>\n
Am\u00e9lioration des installations\u00a0:<\/h3>\n
Performance \u00e9nerg\u00e9tique demeurant n\u00e9anmoins faible<\/h3>\n
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