{"id":2098,"date":"2016-08-16T14:13:57","date_gmt":"2016-08-16T12:13:57","guid":{"rendered":"http:\/\/zl31wzsmw.preview.infomaniak.website\/_new2016\/fr\/?page_id=2098"},"modified":"2025-09-24T11:08:19","modified_gmt":"2025-09-24T09:08:19","slug":"forfaits-et-provisions","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/socialenergie.alysdev.be\/fr\/factures\/decompte-de-charges\/definition\/forfaits-et-provisions\/","title":{"rendered":"Forfaits et provisions"},"content":{"rendered":"<p>En cas d\u2019installations collectives<em>, <\/em>c\u2019est le gestionnaire du logement qui r\u00e9ceptionne et paye les factures pour l\u2019ensemble de l\u2019immeuble. Il les r\u00e9percute ensuite sur les occupants. Deux modalit\u00e9s de recouvrement de frais s\u2019offrent aux gestionnaires de logement :<\/p>\n<ul>\n<li>le paiement de <strong>provisions p\u00e9riodiques (g\u00e9n\u00e9ralement mensuelles) :<\/strong> l\u2019occupant re\u00e7oit obligatoirement un d\u00e9compte de charges<\/li>\n<li>le paiement d\u2019un <strong>montant forfaitaire mensuel <\/strong>: le d\u00e9compte de charges n\u2019est pas obligatoire et, g\u00e9n\u00e9ralement, l\u2019occupant n\u2019en re\u00e7oit pas. Cette situation concerne essentiellement les locataires de petits immeubles \u00e0 appartements.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La modalit\u00e9 de paiement et de calcul des charges (provisions ou forfaits) doit \u00eatre clairement mentionn\u00e9e dans les communications pr\u00e9contractuelles (annonce, etc) ainsi que dans le contrat de bail<a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a>.<\/p>\n<p>La loi<a href=\"#_ftn2\" name=\"_ftnref2\">[2]<\/a> pr\u00e9cise que la r\u00e8gle est le calcul des charges sur la base des frais r\u00e9els (c\u2019est-\u00e0-dire avec d\u00e9compte de charges et paiement de provisions) sauf si le bail pr\u00e9cise explicitement qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un forfait.<\/p>\n<p>Le Code du Logement<a href=\"#_ftn3\" name=\"_ftnref3\">[3]<\/a> permet aux parties (locataires et propri\u00e9taires) de demander \u00e0 tout moment au Juge la r\u00e9vision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges r\u00e9els. Le Juge statue notamment sur la base de l\u2019\u00e9volution des d\u00e9penses r\u00e9elles. Il impose la conversion si elle est possible.<\/p>\n<p class=\"cadre small-font greybg\"><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> Articles 217 et 218 du Code bruxellois du logement.<\/p>\n<p class=\"cadre small-font greybg\"><a href=\"#_ftnref2\" name=\"_ftn2\">[2]<\/a> Auparavant, l\u2019article 1728 ter du Code civil (pour les baux sign\u00e9s avant le 01\/11\/2024) et actuellement, l\u2019article 224\/3, \u00a71<sup>er<\/sup> du Code bruxellois du Logement.<\/p>\n<p class=\"cadre small-font greybg\"><a href=\"#_ftnref3\" name=\"_ftn3\">[3]<\/a> Article 224\/3 \u00a7 1<sup>er<\/sup> al. 2 du Code bruxellois du logement.<\/p>\n<p class=\"attention\">Les Soci\u00e9t\u00e9s Immobili\u00e8res de Service Public (SISP \u2013 logements sociaux) ont l\u2019interdiction de r\u00e9clamer le paiement d\u2019un montant forfaitaire. En effet, les redevances et les charges locatives doivent obligatoirement correspondre \u00e0 des frais r\u00e9els<a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a>.<\/p>\n<p class=\"cadre small-font greybg\"><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> Pour les sp\u00e9cificit\u00e9s relatives aux charges dans le logement social, se r\u00e9f\u00e9rer aux articles 15 \u00e0 20 de l\u2019Arr\u00eat\u00e9 de la R\u00e9gion de Bruxelles-Capitale du 26\/09\/1996 organisant la location des habitations g\u00e9r\u00e9es par la Soci\u00e9t\u00e9 du Logement de la R\u00e9gion bruxelloise ou par les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res de service public.<\/p>\n<h2>Versement de provisions : d\u00e9compte de charges obligatoire<\/h2>\n<p>Le paiement p\u00e9riodique de provisions correspond au versement d\u2019avances sur les charges et frais r\u00e9els. Le gestionnaire du logement est alors oblig\u00e9 de communiquer un d\u00e9compte de charges \u00e0 ses occupants et doit leur garantir l\u2019acc\u00e8s aux pi\u00e8ces justificatives des d\u00e9penses r\u00e9elles (factures, preuves de paiement, etc.).<\/p>\n<p class=\"attention\">Une modification r\u00e9cente du Code bruxellois du Logement pr\u00e9voit que le gestionnaire du logement doit \u00e9tablir, \u00e0 chaque date anniversaire de l\u2019entr\u00e9e en vigueur du bail, un d\u00e9compte distinct des charges de l\u2019ann\u00e9e \u00e9coul\u00e9e.\u00a0 Il le communique au locataire dans les 12 mois qui suivent<a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a>. Cette disposition est d\u2019application pour les contrats de bail conclus ou renouvel\u00e9s apr\u00e8s le 01\/11\/2024.<br \/>\nPour les baux conclus avant le 01\/11\/2024, il convient de se r\u00e9f\u00e9rer au contrat de bail, qui pr\u00e9cise souvent \u00e0 quelle fr\u00e9quence un d\u00e9compte est \u00e9tabli.<\/p>\n<p class=\"greybg cadre small-font\"><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> Nouvel article 224\/3 du Code bruxellois du logement. Attention, ceci s\u2019impose uniquement aux baux conclus ou renouvel\u00e9s apr\u00e8s le 01\/11\/2024.<\/p>\n<p>Dans certains cas, outre le d\u00e9compte annuel, un d\u00e9compte p\u00e9riodique (semestriel) peut \u00eatre envoy\u00e9 aux occupants. Ceci permet au gestionnaire du logement, d\u2019effectuer son travail comptable de fa\u00e7on plus stricte et de l\u2019\u00e9taler sur l\u2019ensemble de l\u2019ann\u00e9e plut\u00f4t que de le concentrer sur une courte p\u00e9riode. Les d\u00e9comptes de charges p\u00e9riodiques concernent principalement les copropri\u00e9t\u00e9s. Ils sont \u00e9tablis par le syndic et envoy\u00e9s aux propri\u00e9taires des logements de l\u2019immeuble qui r\u00e9percutent, le cas \u00e9ch\u00e9ant, les frais aupr\u00e8s des locataires.<\/p>\n<p class=\"attention info\"><strong>Obligation de garantir l\u2019acc\u00e8s aux justificatifs des d\u00e9penses :<br \/>\n<\/strong>Le gestionnaire du logement a l\u2019obligation de fournir \u00e0 l\u2019occupant un d\u00e9compte de charges accompagn\u00e9 de l\u2019ensemble des documents justificatifs (factures d\u2019eau, factures d\u2019\u00e9nergie, preuves de paiement de ces factures, etc.)<a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a>.<\/p>\n<p>Dans le cas d\u2019un immeuble \u00e0 appartements multiples dont la gestion est assur\u00e9e par une m\u00eame personne, l\u2019obligation est remplie d\u00e8s lors que le gestionnaire de logement fait parvenir au locataire un relev\u00e9 des frais et charges, et que la possibilit\u00e9 est offerte de consulter les documents sans frais. Une mention renseignant cette possibilit\u00e9 doit appara\u00eetre explicitement sur chaque \u00e9l\u00e9ment de facturation communiqu\u00e9 au locataire.<\/p>\n<p>Dans les faits, le gestionnaire de logement fournit rarement ces documents spontan\u00e9ment, mais l\u2019occupant a le droit de lui en r\u00e9clamer l\u2019acc\u00e8s (le cas \u00e9ch\u00e9ant d\u2019en demander des copies).<\/p>\n<p class=\"cadre small-font greybg\"><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> Base l\u00e9gale\u00a0: article 1728ter de l\u2019ancien Code civil (pour les baux conclus avant le 01\/11\/2024) ou article 224\/3, \u00a71<sup>er<\/sup> du Code bruxellois du logement (pour les baux conclus ou renouvel\u00e9s apr\u00e8s le 01\/11\/2024).<\/p>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<h2>Paiement d&rsquo;un montant forfaitaire : pas de d\u00e9compte de charges obligatoire<\/h2>\n<p>Contrairement aux provisions, les forfaits ne correspondent pas aux charges r\u00e9elles, ni aux frais de consommations r\u00e9els. Il s\u2019agit d\u2019une somme fix\u00e9e \u00e0 l\u2019avance que l\u2019occupant est tenu de verser.<\/p>\n<p class=\"attention\"><strong>Pas d\u2019obligation de fournir un d\u00e9compte dans le cadre de forfaits :<br \/>\n<\/strong>Dans le cas de forfaits, le gestionnaire du logement n\u2019est pas tenu de fournir \u00e0 l\u2019occupant un d\u00e9compte de charges.<\/p>\n<p>Le paiement d\u2019un montant forfaitaire par le(s) occupant(s) all\u00e8ge le travail administratif du gestionnaire du logement puisqu\u2019il n\u2019a aucune obligation d\u2019\u00e9tablir un d\u00e9compte de charges.<\/p>\n<p>Il peut toutefois choisir d\u2019en transmettre un aux occupants. Cette information est alors purement indicative et n\u2019implique aucun transfert d\u2019argent (remboursement ou paiement du solde) entre occupant et gestionnaire.<\/p>\n<p>Les forfaits impliquent donc une <strong>prise de risque<\/strong> pour les parties :<\/p>\n<ul>\n<li><strong>pour le gestionnaire<\/strong>, si les forfaits ne couvrent pas les montants totaux des frais expos\u00e9s par le gestionnaire du logement, la diff\u00e9rence est \u00e0 sa charge<\/li>\n<li><strong>pour l\u2019occupant<\/strong>, si les forfaits sont sup\u00e9rieurs aux frais expos\u00e9s par le gestionnaire du logement, il ne sera pas rembours\u00e9 de la diff\u00e9rence.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Toutefois, le montant forfaitaire r\u00e9clam\u00e9 par le gestionnaire de logement doit rester proportionnel aux consommations r\u00e9elles et aux co\u00fbts r\u00e9els. <strong>Si le locataire estime que le forfait est disproportionn\u00e9<\/strong> :<\/p>\n<ul>\n<li>il peut demander la r\u00e9vision du montant forfaitaire<\/li>\n<li>il peut demander l\u2019abandon du syst\u00e8me de paiement forfaitaire et l\u2019adoption d\u2019une modalit\u00e9 de paiement par provisions (versement d\u2019avances sur les charges r\u00e9elles justifi\u00e9es par un d\u00e9compte de charges)<\/li>\n<\/ul>\n<p>Ces ajustements peuvent \u00eatre faits :<\/p>\n<ul>\n<li>Soit en trouvant un accord \u00e0 l\u2019amiable avec le gestionnaire du logement ; le cas \u00e9ch\u00e9ant en recourant \u00e0 la m\u00e9diation locale<\/li>\n<li>Soit, en cas de d\u00e9saccord persistant, en portant l\u2019affaire devant le juge de paix.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Le Code du Logement<a href=\"#_ftn1\" name=\"_ftnref1\">[1]<\/a> permet aux parties (locataires et propri\u00e9taires) de demander \u00e0 tout moment au Juge la r\u00e9vision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges r\u00e9els. Le Juge statue notamment sur la base de l\u2019\u00e9volution des d\u00e9penses r\u00e9elles. Il impose la conversion si elle est possible.<\/p>\n<p class=\"cadre small-font greybg\"><a href=\"#_ftnref1\" name=\"_ftn1\">[1]<\/a> Article 224\/3 \u00a7 1<sup>er<\/sup> al. 2 du Code bruxellois du logement.<\/p>\n<p>Notons que les Soci\u00e9t\u00e9s Immobili\u00e8res de Service Public (SISP) ont l\u2019interdiction de r\u00e9clamer le paiement d\u2019un montant forfaitaire. En effet, les redevances et les charges locatives doivent obligatoirement correspondre \u00e0 des frais r\u00e9els.<\/p>\n<p class=\"attention\"><strong>Provisions, mode de paiement privil\u00e9gi\u00e9<br \/>\n<\/strong>Dans les logements priv\u00e9s (propri\u00e9t\u00e9 unique, copropri\u00e9t\u00e9), le paiement par provisions est vivement encourag\u00e9 afin d\u2019\u00e9viter de potentiels litiges.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En cas d\u2019installations collectives, c\u2019est le gestionnaire du logement qui r\u00e9ceptionne et paye les factures pour l\u2019ensemble de l\u2019immeuble. Il les r\u00e9percute ensuite sur les occupants. Deux modalit\u00e9s de recouvrement de frais s\u2019offrent aux gestionnaires de logement : le paiement de provisions p\u00e9riodiques (g\u00e9n\u00e9ralement mensuelles) : l\u2019occupant re\u00e7oit obligatoirement un d\u00e9compte de charges le paiement [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"parent":82,"menu_order":219,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"class_list":["post-2098","page","type-page","status-publish","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/socialenergie.alysdev.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/2098","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/socialenergie.alysdev.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/socialenergie.alysdev.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/socialenergie.alysdev.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/socialenergie.alysdev.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2098"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/socialenergie.alysdev.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/2098\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":11704,"href":"https:\/\/socialenergie.alysdev.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/2098\/revisions\/11704"}],"up":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/socialenergie.alysdev.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/82"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/socialenergie.alysdev.be\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2098"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}